上诉人（原审原告）:丁**，女，1984年4月10日出生，汉族，住址:辽宁省黑山县。

委托代理人:王宇平，系辽宁正直律师事务所律师。

委托代理人:时学丹，系辽宁爱奉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:沈阳**房地产开发有限公司，住所地:沈阳市和平区文体路***号。

法定代表人:黄**，该公司董事长。

委托代理人:王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

上诉人丁**与被上诉人沈阳**房地产开发有限公司（以下简称沈阳**公司）商品房预售合同纠纷一案，不服（2015）沈和民二初字第03138号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。

丁**一审中诉称:丁**与沈阳**公司于2013年1月28日签订《商品房买卖合同》，约定购买沈阳**公司建造的位于沈阳市和平区文兴路41-3号商品房，该商品房建筑面积共38.11平方米，单价为每平方米8，079.77元。根据合同约定，沈阳**房地产开发有限公司应于2014年3月31日前交付商品房。丁**按照沈阳**公司指定的沈阳**房地产咨询有限公司办理贷款事项的时候发现沈阳**公司所出售给丁**的房屋不符合贷款条件，沈阳**公司在欺诈丁**，销售房屋。至今已远超过合同约定交房时间2014年3月31日，而沈阳**公司都未能完成所售房屋的建设，根本无法实际履行合同约定的交房义务。诉讼请求:1、要求沈阳**公司继续履行合同，赔偿我方逾期交房违约金（以房款157，920元为本金，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，自2012年12月31日至实际交房之日止）；2、本案诉讼费由沈阳**公司承担。

沈阳**公司一审中辩称:丁**、沈阳**公司签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。关于逾期交房违约金的问题，沈阳**公司认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，丁**提出的违约金数额过高，超出了法律规定，如法院要判令违约金，应当参照双方的合同中约定。人民法院不应予以支持。

经一审法院审理查明:2013年1月28日，丁**（买受人）与沈阳**公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定丁**以439，950元购买沈阳**公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-3号1012号房屋，建筑面积为38.11平方米，销售单价为每平方米8，079.77元。其中第六条约定，买受人于2012年12月26日前支付购房首付款项157，920元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款15万元整于2013年3月5日前支付给出卖人……第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格……。该《商品房买卖合同》已在沈阳市房产局登记备案。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。

合同签订前，丁**分两次支付沈阳**公司购房款共计157，920元，沈阳**公司为其开具收款收据两张。丁**主张因沈阳**公司开发的商品房不符合贷款条件，银行没有受理贷款申请，故剩余房款没有支付。沈阳**公司对此不予认可，丁**就此亦未能提供权威部门出具的证据予以证明。另查明:2013年2月2日，丁**支付案外人沈阳**房地产咨询有限公司代办税等费用共计3，254元，案外人为其开具收款收据一张。

一审法院认为:丁**、沈阳**公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同约定，丁**应于2013年3月5日前将剩余房款15万元支付沈阳**公司，沈阳**公司应于2014年3月31日前向丁**交付房屋。但丁**至今未支付剩余房款，虽其主张未支付原因为沈阳**公司开发的商品房不符合贷款条件，银行没有受理贷款申请，但沈阳**公司对此不予认可，且丁**就此亦未能提供权威部门出具的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对丁**关于剩余房款未支付系因沈阳**公司的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条 “当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，丁**未于2013年3月5日前履行完毕支付剩余房款的义务，沈阳**公司有权拒绝履行于2014年3月31日前交付房屋的义务，其未交付房屋并非违约行为，因此，对丁**主张的逾期交房违约金，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条 、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条 之规定，判决如下:

驳回原告丁**的诉讼请求。

案件受理费218元（原告已预交），减半收取109元，由原告丁**负担。

宣判后，丁**不服原审法院判决，向本院提起上诉称撤销一审判决，依法判令被上诉人给付上诉人逾期交房违约金。理由:一审法院认定不能贷款原因的举证责任错误。签订商品房买卖合同后，向被上诉人指定的贷款中介机构交纳后，被告知当时因为被上诉人在银行贷款的手续存在瑕疵，不能办理贷款，故没有办理贷款。另外，一审法院认定被上诉人享有先履行抗辩权错误。因上诉人发现被上诉人所售的商品房所属工程主体一直处于停滞状态，被上诉人至今没有完工，并且涉案工程已经被整体查封，故被上诉人不可能根据合同约定交付房屋，上诉人有权以不安抗辩权要求被上诉人先履行合同义务。

星辰房地产公司则辩称同意一审法院判决。

本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有丁**提供的《商品房买卖合同》、收款收据以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。

本院认为，上诉人丁**与被上诉人沈阳**房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真是意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。关于上诉人丁**主张星辰房产公司支付其逾期交房违约金的问题，因上诉人与被上诉人在合同中已约定，上诉人以贷款的形式购买被上诉人的商品房，上诉人应于2013年3月5日前将剩余房款支付给被上诉人，被上诉人应于2014年3月31前向上诉人交付房屋，根据已查明的事实，上诉人至今未支付给被上诉人剩余房款，亦未提供证据能够证明不能办理剩余贷款系归责于被上诉人的原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 规定:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，上诉人不能提供上述证据就应承担诉讼的不利后果。故对上诉人关于剩余房款未予支付系因为被上诉人的原因上诉主张，本院不予支持。

关于上诉人主张原审判决中被上诉人享有先履行抗辩权错误的问题，因上诉人未支付剩余购房款，根据双方合同约定，被上诉人无向上诉人交付房屋的义务，亦不具备合同约定的房屋交付条件。根据《中华人民共和国合同法》“当事人互付债务，有先后履行顺序的，先履行乙方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求“的规定，上诉人未向被上诉人交付剩余购房款，被上诉人即享有法定的先履行抗辩权，故原审判决并无不当，对上诉人此项上诉请求亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第一项 第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费218元，由上诉人丁**负担。

本判决为终审判决。

审判长贾宏斌

审判员周海鹏

代理审判员史舒畅

二〇一六年三月十四日

书记员王潇潇

本案判决依据的相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。